■當城鎮化率達到一定程度時，引領樓市前行的不是行政機構遷移的力度，也不是樓宇本身的高度，而是現代服務業的熱度
最近，北京通州商品房庫存量創過去18個月以來的新低，開始實施史上最嚴限購了。據說有開發商連夜坐地起價，揚言通州房價“奔四迎五”指日可待。在這些開發商眼里，“行政副中心”似乎給樓市送上了新賣點。然而，行政部門搬遷到哪里，哪里的房價就一定會暴漲嗎？
行政部門搬遷常被視為樓市升溫的助燃劑，但樓市漲跌根本上還是由人口規模與土地供給決定的。從理論上講，在土地規劃已經明確供應量受限的情況下，行政部門及事業單位的搬遷可能會帶來新的人口聚集，從而帶動房價上漲。然而，從現實中看，行政機構遷移并不是樓市暴漲不跌的保證書。人口流動雖然受行政機構遷移的影響，卻并不總是以其為中心。從近幾十年我國城鎮化實踐看，以行政機構搬遷為契機打造的新城，有不少也是“虛火一場”。鄂爾多斯康巴什新區，在喧囂過后就經歷了房價腰斬，成了著名的“鬼城”，蕭索至今。
噱頭從來都不是支撐樓市健康發展的堅實基礎。不僅是政府搬遷，這些年，樓市炒作的噱頭不一而足，從高鐵開通到新區設立，行政規劃“大動作”總能引發一輪樓市火爆。可是，這其中新城變空城的也不在少數。今年7月末，我國辦公樓和商業營業用房待售面積分別增加98萬和136萬平方米，增量分別是6月末的2.8倍和近1.3倍。非住宅地產的持續蕭條正是不少新城、新區“未興先衰”的縮影。而這樣的新城、新區，即便住宅銷售良好，恐怕也是一座死氣沉沉的“睡城”。
經濟活動，特別是產業與商業的繁榮，才是城市的主心骨，“城市”一詞，“城”即防御的土墻，“市”則指買賣場所。人因市聚集、定居，最終需要城的保護，這才是城市的本意和本質所在。一座新城能吸引多少人口，可能受其環境質量、教育資源、醫療保障、生活便利性等諸多因素影響，但一座新城能容納多少人口，其創造就業的能力才是至關重要的。繁榮的工商業創造充分的就業，帶來可持續的消費與稅收，支撐起城市的良性運轉，讓其散發勃勃生機。
特別是隨著城鎮化的快速推進，舊城改造與自住房購置已漸入尾聲，要打造活躍的城市“副中心”，必須以產業立命。像從破敗郊野發展成金融貿易中心的上海浦東，就是典型案例。過去上海人常說，“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，而現在，不僅浦東住宅變金貴了，去年浦東的寫字樓平均租金也超越了浦西。可見，引領樓市前行的不是行政機構遷移的力度，也不是樓宇本身的高度，而是現代服務業的熱度。換言之，產業的熱度決定了置業的熱度。
今天，我們依然面臨一億人進城的考題。“攤大餅”式的城市建設已廣受詬病，打造“副中心”式的衛星城市無疑是中國特大城市轉型升級的必由之路。這些“副中心”可能以行政機構搬遷等緣由起始，但最終只能因業而興。我們期待眾多的衛星城鎮都不再重蹈康巴什新區的覆轍，而能再傳產業興區的“浦東佳話”。 http://www.achalm-nug.net/uploadfile/2015/0824/thumb_150_105_20150824084525949.jpg
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